Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 2022 yılında duyurulan ve 2023-2025 dönemini kapsayan Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı kapsamında, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden düzenlenmesine imkan tanıyan yenilik, 4 Kasım 2024 itibarıyla uygulamaya konuldu. Bu dijitalleşme hamlesiyle, kira ilişkilerinde tarafların işlemlerini daha hızlı, güvenli ve şeffaf bir şekilde gerçekleştirmesi hedefleniyor. Sistemin ikinci aşamasının ise yıl sonunda devreye alınması planlanıyor.
Düzenlemenin Getirdiği Yenilikler
E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlemesi, hem kiracılar hem de kiraya verenler için bir dizi yenilik ve avantaj sunuyor:
- Resmi ve Güvenli İşlemler: Kira sözleşmelerinin dijital ortamda yapılması, sözleşmelerin hukuki geçerliliğini artırıyor ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkları önleme konusunda önemli bir adım teşkil ediyor.
- Vergisel Takip Kolaylığı: E-Devlet üzerinden yapılan sözleşmelerin otomatik olarak kayıt altına alınması, kira gelirlerinin beyanını ve vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesini kolaylaştırıyor.
- Zaman ve Maliyet Tasarrufu: Noter masrafları veya fiziksel işlemler ortadan kalkarak hem zaman hem de maliyet açısından tasarruf sağlanıyor.
- Erişilebilirlik ve Saklama: E-Devlet sistemi üzerinden oluşturulan kira sözleşmeleri barkodlu olarak düzenleniyor ve taraflar istedikleri zaman bu sözleşmelere erişebiliyor.
E-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Sistemin ilk aşamasında, yalnızca 18 yaşını doldurmuş olan mülk sahipleri bu hizmetten yararlanabiliyor. İşlem süreci şu adımlarla ilerliyor:
- Sözleşme Oluşturma: Kiraya veren, e-Devlet sisteminde yer alan “Hazine ve Maliye Bakanlığı/Kira Sözleşmesi İşlemleri” sekmesinden sözleşme oluşturur.
- Bilgilerin Girilmesi: Kiracıya ait kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme koşulları ve sözleşme süresi gibi bilgiler sisteme girilir.
- Onay Süreci: Kiracı ve varsa kefil, üç gün içinde sözleşmeyi onaylar. Bu süre içinde onaylanmayan sözleşmeler geçerli hale gelmez.
- Barkodlu Belge Oluşturma: Onay sonrası, sistem tarafından barkodlu sözleşme oluşturulur ve tarafların erişimine açılır.
Sistemin bu ilk aşaması, yalnızca hissedar sayısı 10’un altında olan taşınmazlar için kullanılabilmektedir. Ayrıca, taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olduğu durumlarda tüm hissedarların oybirliği ile onay vermesi, paylı mülkiyette ise hem pay hem de paydaş sayısı açısından çifte çoğunluk sağlanması gerekmektedir.
İkinci Aşama : Birtakım Hukuki Endişeler
Yıl sonunda devreye alınması planlanan ikinci aşama, emlak danışmanları ve tarafların yetkilendirdiği diğer kişilerin de kira sözleşmesi hazırlama sürecine dahil edilmesini öngörmektedir. Ancak, bu düzenleme kapsamında avukatların dışındaki kişilere kira sözleşmesi hazırlama yetkisi verilmesi, hukuk çevrelerinde ciddi tartışmalara yol açmıştır.
Türkiye Barolar Birliği (TBB), bu durumun tarafların hak kaybına uğramasına neden olabileceği gerekçesiyle açık bir duruş sergilemiştir. TBB, Hazine ve Maliye Bakanlığı’na gönderdiği yazıda, bu yetkinin yalnızca avukatlara tanınmasının Avukatlık Kanunu’nun ruhuna uygun olduğunu ifade etmiştir. Avukatların, uyuşmazlıkların önlenmesi ve tarafların hukuki güvenliğinin sağlanmasında oynadığı kritik rol vurgulanmış, bu yetkinin diğer meslek gruplarına verilmesinin olası risklerine dikkat çekilmiştir.
TBB’nin bu konudaki görüş ve önerileri, ilgili kamu kurumlarına yazılı olarak iletilmiş ve bu düzenlemenin uygulanması sırasında avukatların sürece dahil edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Buna rağmen, ikinci aşamaya ilişkin detaylar henüz netleşmemiştir.
Bu belirsizlik, yalnızca emlak danışmanlarının dahil olması durumunda, kira sözleşmelerinin doğru ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması açısından doğabilecek potansiyel sorunların altını çizmektedir. Dolayısıyla, sürecin ilerleyen aşamalarında yapılacak düzenlemelerde hukuki standartların korunması ve tarafların haklarının güvence altına alınması büyük önem taşımaktadır.
Hukuki Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesi uyarınca kira sözleşmeleri, şekil serbestisi ilkesine tabidir. Dolayısıyla, e-Devlet sistemi üzerinden yapılan kira sözleşmeleri, mevcut düzenlemeler çerçevesinde yalnızca alternatif bir yöntemdir. Bu sistemin kullanımının zorunlu olmadığı unutulmamalıdır.
Ancak, bu dijitalleşme adımı sayesinde kira sözleşmelerinin hem taraflar hem de ilgili kurumlar açısından daha erişilebilir hale geleceği ve uyuşmazlıkların azalmasına katkı sağlayacağı öngörülmektedir.
Sonuç
E-Devlet üzerinden kira sözleşmelerinin düzenlenmesine imkan tanıyan bu yenilik, hem tarafların işlerini kolaylaştırmakta hem de kira ilişkilerinde hukuki güvenliği artırmaktadır. Uygulamanın ikinci aşamasının da devreye girmesiyle, dijitalleşmenin kira ilişkileri üzerindeki etkilerinin daha geniş kapsamlı olacağı açıktır.
