Kiracı Hangi Durumlarda Sözleşmeyi Erken Feshedebilir?

Kira sözleşmeleri kural olarak tarafları sözleşmede belirlenen süre boyunca bağlayan sürekli borç ilişkileridir. Ancak uygulamada kiracıların çeşitli sebeplerle kira süresi dolmadan taşınmazı tahliye etmek istemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda kiracının sözleşmeyi erken feshedip edemeyeceği ve bunun hukuki sonuçları Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Kiracı bazı durumlarda sözleşmeyi erken feshedebilir; ancak bu hak sınırsız olmayıp belirli şartlara ve hukuki sonuçlara bağlıdır.

1) Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkının Hukuki Dayanağı

Kira sözleşmeleri, ahde vefa ilkesi gereği tarafları bağlayan ve kural olarak süresi sonuna kadar devam etmesi gereken sürekli borç ilişkileridir. Ancak uygulamada kiracının çeşitli nedenlerle taşınmazı sözleşme süresi dolmadan tahliye etmek istemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda kiracının erken fesih hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı ve belirli sonuçlara bağlı olarak düzenlenmiştir.

TBK m. 325 uyarınca kiracı, sözleşme süresine uymadan kiralananı geri verse dahi kira sözleşmesinden doğan borçlarından hemen kurtulamaz. Kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” ile sınırlı olarak devam eder. Bu düzenleme ile kiraya verenin uğrayabileceği kira kaybı korunurken, kiracının da süresiz sorumluluğu engellenerek taraflar arasında denge sağlanır.

Bununla birlikte kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği nitelikte ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulduğu takdirde sözleşmeden doğan borçlarından tamamen kurtulabilir. Bu imkan, kiracıya fiilen sözleşmeden çıkış yolu tanırken kiraya verenin menfaatlerini de korur.

Ayrıca TBK m. 331 kapsamında, kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesine yol açan önemli sebeplerin varlığı halinde kiracıya olağanüstü fesih hakkı tanınmıştır. Bu hüküm, özellikle kiralananın kullanımını ciddi şekilde etkileyen durumlarda kiracı lehine koruyucu bir mekanizma oluşturur.

2) Kiracının Erken Fesih Hakkının Sınırları

Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirebilmesi mümkün olmakla birlikte, bu hak mutlak bir fesih serbestisi değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının erken tahliyesini belirli sınırlar içerisinde düzenleyerek hem kiraya verenin menfaatlerini korumakta hem de kiracının aşırı yük altına girmesini engellemektedir.

Bu kapsamda kiracının erken fesih hakkının başlıca sınırları şu şekilde özetlenebilir:

• Sözleşmeye Bağlılık (Ahde Vefa) İlkesi
  Kira sözleşmesi, kararlaştırılan süre boyunca tarafları bağlar. Kiracının tek taraflı tahliyesi, sözleşmenin hukuken derhal sona erdiği anlamına gelmez.
• Makul Süre Sorumluluğu (TBK m. 325)
  Kiracı, taşınmazı erken tahliye etse dahi, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği “makul süre” boyunca kira bedelinden sorumludur.
• Tek Taraflı Fesih ile Borçtan Kurtulamama
  Kiracı, yalnızca taşınmazı boşaltarak sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerinden kurtulamaz. Erken tahliye, ancak kanunun öngördüğü şartlar çerçevesinde sonuç doğurur.
• Tazminat Yükümlülüğü
  Kiraya verenin uğradığı zararlar (kira kaybı gibi) kiracıdan talep edilebilir. Bu zarar, genellikle makul süre ile sınırlıdır.
• Yeni Kiracı Bulma İmkanı
  Kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulduğu takdirde, sözleşmeden doğan borçlarından kurtulabilir.
• Olağanüstü Fesih Hakkı (TBK m. 331)
  Kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesine neden olan önemli sebepler varsa, kiracı sözleşmeyi olağanüstü fesih yoluyla sona erdirebilir. Ancak bu durum hâkim tarafından değerlendirilir.
• Dürüstlük Kuralı
  Erken fesih hakkının kullanımı dürüstlük kuralına uygun olmalıdır. Aksi halde kiracı aleyhine sonuçlar doğabilir.

Sonuç olarak;

Kiracının erken fesih hakkı sınırsız değildir. Bu hak;

• Sözleşmeye bağlılık ilkesi,
• Makul süre sorumluluğu,
• Tazminat yükümlülüğü ve
• Dürüstlük kuralı

çerçevesinde sınırlandırılmış olup, her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gereken teknik bir hukuki süreçtir.

3) Haklı Fesih Halleri

Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesi kural olarak kiracı açısından tazminat sorumluluğunu gündeme getirse de bazı durumlarda kiracıya haklı nedenle derhal fesih imkânı tanınmıştır. Bu hallerde kiracı, sözleşme süresine bağlı kalmaksızın kira ilişkisini sona erdirebilir ve kural olarak tazminat sorumluluğundan kurtulur.

Haklı fesih halleri, başta Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve devamı maddeleri ile 331. maddesi kapsamında düzenlenmiş olup, kiralananın kullanıma elverişli olmaması veya kullanımın sonradan imkânsız hale gelmesi gibi durumları kapsar. Bu tür hallerde temel ölçüt, kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin dürüstlük kuralı gereği beklenemeyecek olmasıdır.

3.1. Kiralananın ayıplı olması

Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun ve ayıpsız şekilde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmaktır. Kiralananda bu amaca aykırı nitelikte eksiklikler bulunması halinde, kiracı açısından “ayıp” söz konusu olur.

Ayıp; kiralananın kullanımını önemli ölçüde azaltan veya tamamen ortadan kaldıran fiziksel ya da hukuki eksiklikler olarak ortaya çıkabilir.

Örneğin;

• Taşınmazın ciddi rutubet veya küf problemi taşıması
• Isınma sisteminin çalışmaması
• Elektrik veya su tesisatının kullanımı engelleyecek derecede arızalı olması
• Taşınmazın hukuki bir engel nedeniyle kullanılamaması

gibi durumlar ayıp kapsamında değerlendirilebilir.

Bu gibi hallerde kiracı, öncelikle kiraya verene ayıbın giderilmesi için süre tanıyabilir; ancak ayıp önemli nitelikte ise kiracı sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir. Bu durumda kiracı, kira bedeli ödeme borcundan kurtulacağı gibi, şartları oluşmuşsa zararlarının tazminini de talep edebilir.

3.2. Kullanımı imkansız hale getiren sebepler

Kira sözleşmesinin devamı sırasında kiralananın kullanımı, kiracıdan kaynaklanmayan sebeplerle imkânsız hale gelirse, kiracı açısından haklı fesih gündeme gelir. Bu durum hem fiili hem de hukuki imkânsızlık şeklinde ortaya çıkabilir.

Fiili imkansızlık örnekleri:

• Yangın, deprem gibi doğal afetler
• Taşınmazın ağır hasar görmesi
• Ciddi güvenlik sorunları

Hukuki imkansızlık ise kiralananın kullanımını engelleyen idari veya hukuki kararlar nedeniyle ortaya çıkar.

Örneğin;

• İşyerinin mühürlenmesi
• Ruhsat iptali
• Kullanımın idari kararlarla yasaklanması

Bu gibi hallerde kiracıdan kira sözleşmesine devam etmesinin beklenmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından, kiracı sözleşmeyi derhal feshedebilir ve kural olarak tazminat ödeme yükümlülüğü doğmaz.

4) Zorunlu Sebeplerle Erken Fesih

Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesi, her zaman kiralanandan kaynaklanan bir ayıp ya da imkânsızlık nedeniyle gerçekleşmez. Uygulamada sıklıkla, kiracının kendi yaşam koşullarında meydana gelen değişiklikler sebebiyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığı görülmektedir.

Bu tür durumlar, doğrudan haklı fesih kapsamında değerlendirilmese de TBK m. 331 çerçevesinde “önemli sebep” olarak kabul edilebilmekte ve kira ilişkisinin olağanüstü feshi gündeme gelebilmektedir.

4.1. İş veya şehir değişikliği

Kiracının iş değişikliği, tayin edilmesi ya da farklı bir şehirde çalışmak zorunda kalması, uygulamada en sık karşılaşılan erken tahliye sebeplerindendir.

Her ne kadar iş veya şehir değişikliği tek başına otomatik olarak haklı fesih sebebi sayılmasa da olayın özelliklerine göre kira ilişkisinin sürdürülmesinin kiracıdan beklenemeyeceği durumlarda önemli sebep kapsamında değerlendirilmesi mümkündür.

4.2. Sağlık ve ailevi sebepler

Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin sağlık durumunda meydana gelen ciddi değişiklikler ya da ailevi zorunluluklar da erken fesih bakımından önem arz eder.

Örneğin;

• Ağır hastalık nedeniyle taşınmazın kullanımının mümkün olmaması
• Farklı bir şehirde tedavi zorunluluğu
• Bakıma muhtaç aile bireyleri nedeniyle yer değişikliği
• Evlilik, boşanma veya aile düzeninde köklü değişiklikler

Bu gibi hallerde kira sözleşmesinin devamının kiracıdan beklenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşebileceğinden, sözleşmenin olağanüstü feshi gündeme gelebilir.

5) Erken Fesihte Kiracının Tazminat Sorumluluğu

Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesi, her durumda serbest bir fesih hakkı olarak değerlendirilmez. Haklı bir sebep bulunmadıkça erken tahliye, kiracı bakımından tazminat sorumluluğunu gündeme getirir. Bu sorumluluğun hukuki dayanağını ise TBK m. 325 oluşturmaktadır.

Bu hüküm uyarınca kiracı, kiralananı geri verdiğinde kira sözleşmesinden doğan borçlarından derhal kurtulamaz. Kiracının yükümlülüğü, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.

5.1. Makul süre kavramı

Makul süre kanunda açıkça belirlenmemiş olup her somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Uygulamada makul süre belirlenirken;

• Taşınmazın bulunduğu konum
• Kira bedelinin piyasa rayiçlerine uygunluğu
• Taşınmazın niteliği (konut veya işyeri)
• Kiralama piyasasının durumu

gibi kriterler dikkate alınmaktadır.

5.2. Yeni kiracı bulma

Türk Borçlar Kanunu, kiracıya tazminat sorumluluğunu ortadan kaldırabilecek önemli bir imkan tanımıştır. Kiracı, yerine ödeme gücüne sahip ve sözleşme şartlarını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğu takdirde sözleşmeden doğan sorumluluğundan kurtulabilir.

Yeni kiracının;

• Ödeme gücüne sahip olması
• Kira sözleşmesini aynı şartlarla devralmayı kabul etmesi
• Kiraya veren tarafından makul şekilde reddedilemeyecek nitelikte olması

gerekmektedir.

6) Erken Fesih Halinde Depozitonun Durumu

Kira sözleşmelerinde depozito (güvence bedeli), kiraya verenin olası zararlarını teminat altına almak amacıyla alınan bir güvence niteliğindedir. Bu nedenle erken tahliye halinde depozitonun akıbeti, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine bağlı olarak değerlendirilir.

Öncelikle önemle belirtmek gerekir ki; kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetmiş olması, tek başına depozitonun iade edilmeyeceği anlamına gelmez.

Kiraya veren;

• Ödenmemiş kira bedellerini
• Erken tahliyeden kaynaklanan makul süre kira alacağını
• Taşınmazda oluşan zararları

depozitodan mahsup edebilir. Ancak mahsup sonrasında kalan tutarın kiracıya iade edilmesi gerekir.

7) Erken Fesih Bildirimi Nasıl Yapılmalıdır?

Kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmek istemesi halinde yalnızca taşınmazın fiilen tahliye edilmesi yeterli değildir. Fesih iradesinin açık, ispatlanabilir ve usule uygun şekilde kiraya verene bildirilmesi gerekir.

7.1. Bildirimin şekli

Türk Borçlar Kanunu erken fesih bildiriminin şekline ilişkin açık bir zorunluluk öngörmemiştir. Ancak uygulamada fesih bildiriminin yazılı ve resmi şekilde yapılması büyük önem taşır.

Özellikle noter ihtarnamesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda kiracının fesih iradesini ispat edebilmesi açısından en güçlü delildir.

7.2. Bildirim süresi

Erken fesih bildirimi bakımından kanunda sabit bir süre öngörülmemiştir. Bildirim süresi fesih sebebinin niteliğine göre değişir.

Haklı fesih hallerinde kiracı, fesih hakkını öğrendiği andan itibaren makul süre içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde fesih hakkının kötüye kullanıldığı iddiası gündeme gelebilir.

Haklı sebep bulunmaksızın yapılan erken tahliyelerde ise kiracının makul bir süre öncesinden bildirimde bulunması, kiraya verenin yeni kiracı bulma sürecini başlatabilmesi açısından önem taşır. Bu durum, kiracının doğabilecek tazminat sorumluluğunun azaltılması bakımından kiracı lehine sonuç doğurabilir.

Avukat Eylül Elif GERGİN ÇİLDAN

Öğrenci Stajyer Sıla GÖVENÇ