Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Güncel Hukuki Rehber

Kira sözleşmeleri, hem konut hem de işyeri kiralamalarında taraflar arasında uzun süre devam eden bir hukuki ilişki kurar. Bu nedenle sözleşmenin doğru hazırlanması, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık şekilde belirlenmesi açısından büyük önem taşır.

Uygulamada kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, sözleşmenin eksik veya hatalı düzenlenmesinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin hazırlanması sürecinde hem Türk Borçlar Kanunu hükümleri hem de uygulamada ortaya çıkan riskler dikkate alınmalıdır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre bu sözleşme, iki tarafa borç yükleyen ve belirli bir süre boyunca devam eden bir hukuki ilişki kurar.

Kira sözleşmesinin varlığından söz edilebilmesi için üç temel unsurun bulunması gerekir:

• Kiralananın kullanıma bırakılması
• Kira bedelinin kararlaştırılması
• Tarafların karşılıklı irade beyanı

Kira sözleşmesi kiracıya mülkiyet hakkı sağlamaz; yalnızca kişisel nitelikte bir kullanım hakkı verir. Bu nedenle kiracı, taşınmaz üzerinde malik gibi tasarrufta bulunamaz ve hakkı yalnızca kiraya verene karşı ileri sürebilir.

Uygulamada kira sözleşmeleri çoğunlukla taşınmazlar için kurulmakla birlikte, taşınırlar ve bazı haklar da kira sözleşmesine konu olabilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruyan özel düzenlemelere tabi olduğundan bu sözleşmelerin hazırlanması diğer sözleşmelere göre daha fazla dikkat gerektirir.

Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu uyarınca herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla sözlü olarak dahi geçerli bir kira ilişkisi kurulabilir.

Bu yönüyle kira sözleşmesi şekil serbestisine tabi sözleşmeler arasında yer alır. Ancak bu durum yazılı sözleşmenin gereksiz olduğu anlamına gelmez.

Aksine uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, yazılı sözleşme bulunmamasından veya sözleşmenin yetersiz düzenlenmesinden kaynaklanmaktadır.

Yazılı kira sözleşmesi bulunmadığı durumlarda özellikle aşağıdaki konular ciddi ispat sorunlarına yol açabilir:

• Kira bedelinin miktarı
• Kira artış oranı
• Sözleşmenin süresi
• Depozito ve yan giderler
• Taraflar arasındaki özel anlaşmalar

Bu gibi durumlarda taraflar çoğunlukla tanık beyanı veya dolaylı delillerle iddialarını ispat etmek zorunda kalır. Bu da hem sürecin uzamasına hem de hak kaybı riskinin artmasına neden olur.

Özellikle kira artışı, tahliye ve kira alacağı davalarında yazılı kira sözleşmesi en güçlü delil niteliğini taşımaktadır.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Kira sözleşmesinin hukuken geçerli şekilde kurulabilmesi için bazı temel unsurların bulunması gerekir. Bu unsurların eksikliği sözleşmenin kurulmasını engelleyebileceği gibi uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Kira sözleşmesinin varlığından söz edilebilmesi için asgari olarak üç unsur bulunmalıdır:

• Taraflar
• Kiralanan şey
• Kira bedeli

Bu unsurların yanında sözleşmenin sağlıklı şekilde uygulanabilmesi için bazı tamamlayıcı unsurların da düzenlenmesi gerekir.

• Sözleşme süresi
• Kira ödeme zamanı ve yöntemi
• Kira artış şartları
• Depozito ve yan giderler

Taraf Bilgileri, Kira Bedeli ve Süre

Kira sözleşmesinde taraf bilgilerinin eksiksiz ve doğru şekilde yer alması sözleşmenin uygulanabilirliği açısından temel bir gerekliliktir.

Kiraya verenin kim olduğu, kiralama yetkisinin bulunup bulunmadığı ve kiracının kimliği açık şekilde belirlenmelidir.

Özellikle malik dışında bir kişi tarafından kiralama yapılması halinde yetki durumunun belgelendirilmemesi ileride sözleşmenin geçerliliği bakımından sorun yaratabilir.

Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda kiracıların müteselsil sorumluluğu açıkça düzenlenmelidir.

Kira bedeli belirlenirken aşağıdaki hususlar açık şekilde yazılmalıdır:

• Kira bedelinin net tutarı
• Ödeme zamanı
• Ödeme yöntemi
• Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar

Kiralananın Tanımı ve Kullanım Amacı

Kiralananın açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde tanımlanması gerekir.

• Açık adres
• Bağımsız bölüm numarası
• Taşınmazın niteliği (konut veya işyeri)

Kullanım amacının belirlenmesi de sözleşmenin uygulanması açısından kritik öneme sahiptir.

Taşınmazın konut mu yoksa işyeri mi olarak kullanılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi durumda sözleşmeye aykırı kullanım tahliye sebebi oluşturabilir.

Süreli ve Süresiz Kira Sözleşmesi Arasındaki Farklar

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi

Belirli süreli kira sözleşmeleri başlangıç ve bitiş tarihi açıkça belirlenen sözleşmelerdir.

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.

Kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri herhangi bir bitiş tarihi içermeyen sözleşmelerdir.

Bu sözleşmelerde taraflar kanunda belirtilen fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Sözleşmesine Konulabilecek Özel Hükümler

Kira sözleşmesi hazırlanırken taraflar kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla özel düzenlemeler yapabilir.

Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı sözleşmede düzenlenmeyen alanlardan kaynaklanmaktadır.

Kira sözleşmesine eklenebilecek başlıca hükümler şunlardır:

• Aidat ve yan giderlerin paylaşımı
• Alt kiralama yasağı
• Tadilat ve değişiklik yetkisi
• Cezai şart düzenlemeleri
• Sigorta yükümlülükleri
• Temerrüt hükümleri

Depozito ve Giderlere İlişkin Düzenlemeler

Depozito (güvence bedeli), kiraya verenin kira ilişkisinden doğabilecek alacaklarını güvence altına almak amacıyla alınır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlıdır.

Bu sınırı aşan depozito hükümleri geçersiz kabul edilir.

Kanuna göre depozitonun:

• Bankaya yatırılması
• Kiraya verenin tek taraflı kullanımına bırakılmaması

gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinde Geçersiz Sayılan Hükümler

Kiracı Aleyhine Aşırı Yükümlülükler

Kiracıya kanunda öngörülmeyen ağır yükümlülükler yükleyen hükümler geçersiz kabul edilir.

Depozito Sınırını Aşan Düzenlemeler

Üç aylık kira bedelini aşan depozito düzenlemeleri hukuken geçerli değildir.

Kanuna Aykırı Kira Artış Hükümleri

Kira artış oranı kanunen TÜFE oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırın üzerinde artış öngören sözleşme hükümleri geçersiz sayılır.

Tahliye Sebeplerini Değiştiren Hükümler

Kira hukukunda tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Taraflar bu sebepleri genişletemez veya ortadan kaldıramaz.

Ölçüsüz Cezai Şartlar

Kira bedeli ile orantısız cezai şartlar mahkeme tarafından indirilebilir veya geçersiz sayılabilir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Kira sözleşmesi, taraflar arasında uzun süre devam eden ve ekonomik sonuçları bulunan bir hukuki ilişki kurar. Bu nedenle sözleşmenin yalnızca basit bir metin olarak görülmesi, uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Uygulamada kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü; kira sözleşmesinin hiç yapılmaması, eksik hazırlanması veya hukuki açıdan hatalı hükümler içermesinden kaynaklanmaktadır. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi, artış oranı, depozito, kullanım amacı ve tahliye şartları gibi konuların açık şekilde düzenlenmemesi, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Öte yandan kira hukukunda özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıyı koruyan emredici hükümler bulunmaktadır. Bu nedenle sözleşmeye konulacak hükümler hazırlanırken yalnızca tarafların iradesi değil, aynı zamanda kanunun sınırları da dikkate alınmalıdır.

Bu çerçevede kira sözleşmesinin hazırlanması sürecinde;

• kiralananın doğru tanımlanması
• kira bedeli ve ödeme şartlarının açık şekilde belirlenmesi
• depozito ve giderlerin düzenlenmesi
• kullanım amacı ve sözleşmeye aykırılık halleri
• fesih ve tahliye süreçleri

gibi konuların ayrıntılı biçimde düzenlenmesi, ileride ortaya çıkabilecek hukuki ihtilafların büyük ölçüde önüne geçmektedir.

Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken yalnızca standart sözleşme metinlerine dayanmak yerine, tarafların somut ihtiyaçları ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşımaktadır.

Av. Eylül Elif Gergin Çildan

Stj. Sıla Gövenç