Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? TÜFE ve Yasal Sınırlar

Kira ilişkileri, ekonomik koşulların doğrudan etkilediği hukuki alanlardan biridir. Özellikle son yıllarda artan enflasyon oranları, kira bedellerinin nasıl artırılacağı sorusunu hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önemli bir tartışma konusu haline getirmiştir.

Uygulamada sıklıkla kira artışının tamamen tarafların iradesine bağlı olduğu düşünülse de, Türk hukukunda kira artışı kanunla sınırlandırılmış bir sistem içinde belirlenmektedir. Bu sistem, kira artışının keyfi şekilde yapılmasını engellemekte ve artış oranını ekonomik verilerle ilişkilendirerek taraflar arasındaki dengeyi korumayı amaçlamaktadır.

Kira artışının hangi oran üzerinden yapılacağı, hangi durumlarda artışın geçersiz sayılacağı ve kiracının yüksek artış taleplerine karşı hangi haklara sahip olduğu ise Türk Borçlar Kanunu ve yargı uygulaması çerçevesinde belirlenmiştir.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin belirli dönemlerde ne kadar artırılabileceğini ifade eden ve kanunla sınırlandırılmış bir düzenlemedir. Bu nedenle kira artışı uygulamada çoğu zaman düşünüldüğü gibi serbest bir “zam” olmayıp, tarafların iradesiyle tamamen belirlenebilen bir husus değildir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışı belirli kurallara bağlıdır ve kiraya verenin tek taraflı olarak istediği oranda artış yapması mümkün değildir. Kira artışının üst sınırı ekonomik veriler esas alınarak belirlenmiş olup bu sınırın aşılması hukuken geçerli kabul edilmez.

Bu düzenleme ile amaçlanan, kira ilişkisinde taraflar arasında ortaya çıkabilecek dengesizlikleri önlemek ve kira bedelinin objektif ölçütlere göre belirlenmesini sağlamaktır. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde kira artışının belirli bir sisteme bağlanmış olması hem kiracıyı koruyan hem de kira ilişkisinin sürdürülebilirliğini sağlayan önemli bir güvence niteliğindedir.

Kira Artışının Hukuki Dayanağı

Kira artış oranı uygulamada tarafların anlaşmasıyla belirleniyor gibi görünse de gerçekte Türk Borçlar Kanunu ile sınırlandırılmış bir alandır. Bu konuda temel düzenleme TBK m. 344’te yer almakta olup kira artışının hangi esaslara göre yapılacağı açık ve bağlayıcı şekilde belirlenmiştir.

• TBK m.344 – Yasal sınır: Tarafların belirlediği kira artış oranı, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçemez.
• Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri geçersizdir ve yasal sınıra çekilir.
• Sözleşme özgürlüğünün sınırlandırılması: Kira artışı tarafların tamamen serbestçe belirleyebileceği bir konu değildir.
• Sözleşmede artış oranı yoksa: Artış, yine TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla hâkim tarafından belirlenebilir.
• Kira tespit davası: Taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir.

Ekonomik koşullara bağlı olarak dönemsel sınırlamalar da getirilebilir. Örneğin 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiralarında uygulanan %25 artış sınırı, TÜFE yerine sabit bir üst sınır olarak uygulanmıştır.

TÜFE’ye Göre Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışının nasıl hesaplanacağı uygulamada en çok karıştırılan konulardan biridir. Oysa kira artışı, tarafların serbestçe belirlediği bir oran değil; TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranına bağlı bir sistemdir.

Kira artışı yapılırken esas alınacak oran, kira sözleşmesinin yenilendiği ay itibariyle açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır.

• Aylık enflasyon oranı dikkate alınmaz.
• Yıllık enflasyon oranı esas alınmaz.
• Yalnızca 12 aylık ortalama TÜFE uygulanır.

Hesaplama yöntemi şu şekildedir:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE / 100)

On İki Aylık TÜFE Ortalaması

Kira artışında esas alınan oran, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE’dir. Bu oran kira artışında yasal üst sınırdır.

• Yalnızca bu oran dikkate alınır
• Aylık veya yıllık enflasyon esas alınamaz
• Bu oranı aşan artışlar geçersizdir

Örnek veriler:

• Aralık 2025 TÜFE (12 aylık ortalama): %34,88
• Ocak 2026 TÜFE (12 aylık ortalama): %33,98

Dolayısıyla 2026 yılı itibariyle kira artışları yaklaşık %33 – %35 bandında gerçekleşmektedir.

Örnek Hesaplama

Somut bir örnek üzerinden hesaplama yapmak kira artış sisteminin daha iyi anlaşılmasını sağlar.

• Mevcut kira: 10.000 TL
• TÜFE oranı: %33,98

• Artış miktarı = 10.000 × %33,98 = 3.398 TL
• Yeni kira bedeli = 13.398 TL

Sözleşmede Yer Alan Kira Artış Şartlarının Geçerliliği

Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelinin hangi oranda artırılacağını kararlaştırabilirler; ancak bu serbesti mutlak değildir.

TBK m.344 uyarınca kira artışı 12 aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri hukuken geçersizdir.

Artış şartının geçerli olabilmesi için:

• Açık ve belirli olması
• Hesaplanabilir olması
• TÜFE sınırını aşmaması

Örneğin aşağıdaki ifadeler geçerli bir artış hükmü sayılmaz:

• “Piyasa koşullarına göre artış yapılır.”
• “Emsallere göre kira artırılır.”

%25 Kira Artış Sınırı Nedir?

11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile konut kiralarında kira artış oranı geçici olarak %25 ile sınırlandırılmıştır.

Bu düzenleme:

• 11 Haziran 2022
• 1 Temmuz 2024

tarihleri arasında uygulanmıştır.

Bu dönemde kira artışı yapılırken TÜFE oranına bakılmaksızın en fazla %25 artış yapılabilmiştir.

Ancak düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiş ve kira artışında yeniden TÜFE sistemi uygulanmaya başlanmıştır.

Ev Sahibinin Yüksek Artış Talep Etmesi Halinde Kiracının Hakları

Ev sahibinin yasal sınırların üzerinde kira artışı talep etmesi halinde kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira artışı TÜFE sınırı ile sınırlıdır ve bu sınırı aşan talepler hukuken geçersizdir.

Kiracının sahip olduğu haklar:

• Yasal sınırı aşan kira artışını reddetme
• Yalnızca yasal artış oranı üzerinden ödeme yapma
• Ödemeyi banka aracılığıyla kayıt altına alma
• Noter aracılığıyla ihtar gönderme

Kira Artışı Uyuşmazlıklarında İzlenecek Hukuki Yol

Kira artışı konusunda uyuşmazlık ortaya çıktığında izlenecek hukuki süreç kanunla belirlenmiştir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır.

Bu nedenle taraflar:

• Öncelikle arabuluculuğa başvurmak zorundadır
• Anlaşma sağlanamazsa dava açabilir

Açılabilecek davalar arasında:

• Kira tespit davası
• Uyarlama davası
• Tahliye davası
• Menfi tespit davası

yer almaktadır.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Kira artışı, kira ilişkisinin en önemli unsurlarından biri olup Türk hukukunda tamamen serbest bırakılmış bir alan değildir. Türk Borçlar Kanunu kira artışını ekonomik verilere dayalı bir sisteme bağlayarak hem kiracı hem de kiraya veren açısından dengeli bir düzenleme oluşturmuştur.

Güncel hukuk düzeninde kira artışı 12 aylık ortalama TÜFE oranı ile sınırlı olup, bu sınırı aşan artış talepleri hukuken geçersizdir. Bu nedenle kira artışına ilişkin taleplerin değerlendirilmesinde yalnızca sözleşme hükümleri değil, aynı zamanda kanunun emredici düzenlemeleri de dikkate alınmalıdır.

Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların artması, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını doğru şekilde bilmelerini daha da önemli hale getirmektedir. Bu nedenle kira artışı yapılırken yasal sınırların doğru belirlenmesi ve gerektiğinde hukuki destek alınması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Avukat Eylül Elif GERGİN ÇİLDAN

Öğrenci Stajyer – Sıla GÖVENÇ