Kentsel dönüşüm, doğal afet riski taşıyan bölgelerdeki yapıların yenilenmesi veya yeniden inşa edilmesi sürecini ifade eder. Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle deprem riskini azaltmak ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak amacıyla yasal bir zemine oturtulmuştur. Bu kapsamda, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kentsel Dönüşüm Kanunu”) uygulanmaktadır.

2024 yılında, kentsel dönüşüm yasasında önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler, sürecin daha hızlı, etkili ve adil bir şekilde ilerlemesini sağlamayı amaçlamaktadır. Özellikle:

  • Kira yardımları ve taşınma destekleri artırılmış, hak sahiplerinin süreçten olumsuz etkilenmesi önlenmeye çalışılmıştır.
  • Risk tespit süreçleri hızlandırılmış, bağımsız denetim mekanizmaları güçlendirilmiştir.
  • Hak sahipleriyle müteahhitler arasındaki sözleşmelere dair detaylı düzenlemeler getirilerek, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önlenmesi hedeflenmiştir.
  • Dönüşüm projelerinin finansmanına ilişkin yeni teşvik mekanizmaları devreye sokulmuştur.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm süreci, 2024 yılı düzenlemeleri ve ilgili yasal düzenlemelere dair detaylı bilgilere yer verilmiştir. Sürecin hukuki boyutlarına dair tüm sorularınıza yanıt bulabilirsiniz.

Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuki çerçevesini oluşturan 6306 sayılı yasa, afet riski taşıyan yapıların yenilenmesini ve bölgenin modern bir yapıya kavuşmasını hedefler. Yeni düzenlemelerle birlikte bu yasa güncellenmiş ve süreçlerin daha hızlı, şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi amaçlanmıştır.

2024 itibarıyla kentsel dönüşüm yasasına eklenen bazı önemli maddeler şunlardır:

  • Riskli Yapılar İçin Hızlı Süreçler: Riskli yapı tespitine ilişkin itiraz ve onay süreçleri kısaltılmıştır.
  • Devlet Destekleri: Ev sahiplerine düşük faizli krediler ve kira yardımları sağlanmaktadır.
  • Müteahhit Yetkilendirme: Müteahhitlerin projelere uygunluğu sıkı denetime tabi tutulmuştur. Hak sahipleri ile müteahhit firmalar arasındaki sözleşme süreçleri daha sıkı kurallara bağlanmıştır.
  • Finansman Teşvikleri ve Yeni Kaynaklar: Kentsel dönüşüm projelerine finansman sağlamak amacıyla, kamu-özel sektör işbirliği modelleri genişletilmiş ve özel teşvikler getirilmiştir. Böylece, yatırımcıların projelere katılımı artırılarak süreçlerin hızlanması sağlanmaktadır.

Kentsel Dönüşümde Ev Sahiplerine Ne Verilecek?

Ev sahipleri, kentsel dönüşüm sürecinde çeşitli haklara sahiptir:

  1. Kira Yardımı: Ev sahiplerine, inşaat süresi boyunca alternatif konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere devlet tarafından kira yardımı yapılır.
  2. Yeni Konut: Riskli yapının yerine modern standartlara uygun bir konut verilir.
  3. Faiz Destekli Kredi: Konut yenileme maliyetlerini karşılamak üzere düşük faizli kredi imkanı sunulur.

Not: Ev sahiplerine sağlanacak haklar, binanın bulunduğu bölge, risk durumu ve kat maliklerinin mutabakatına bağlı olarak değişebilir.

Kentsel Dönüşüm İçin Yüzde Kaç Gerekli?

Kentsel dönüşüm sürecinde bir binanın dönüşüme tabi tutulabilmesi için kat maliklerinin en az %67’sinin (2/3) onayı gereklidir.

  • 2/3 Çoğunluk Sağlanırsa: Süreç başlatılabilir ve karşı çıkan maliklerin hisseleri, diğer maliklere ya da devlete satışa sunulabilir.
  • 2/3 Çoğunluk Sağlanmazsa: Dönüşüm süreci başlatılamaz ve binanın yenilenmesi için tüm maliklerin ortak karar alması gerekir.

Aşağıdaki bazı hususlara dikkat edilmesi gereklidir.

  • Karşı çıkan maliklerin hakları: Kanun, hisseleri satılan maliklerin haklarını tamamen ortadan kaldırmaz. Onlara adil bir bedel ödenmesi gereklidir ve bu bedel mahkeme kararıyla denetlenebilir.
  • Riskli yapı tespiti zorunluluğu: 2/3 çoğunluk kararı alınmadan önce binanın “riskli yapı” olduğuna dair resmi bir rapor alınması şarttır. Bu rapor, lisanslı kuruluşlarca veya Bakanlık tarafından onaylanır.

Kentsel Dönüşüm İçin Şartlar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm başvurusu yapabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:

  1. Riskli Yapı Tespiti: Binanın deprem riski veya fiziksel çökme tehlikesi altında olduğuna dair teknik bir rapor alınmalıdır.
  2. Kat Maliklerinin Mutabakatı: En az %67 çoğunluk sağlanmalıdır.
  3. Yasal Başvuru: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili belediyeye başvuru yapılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Yasası Maddeleri

6306 sayılı yasa, kentsel dönüşüm sürecini düzenleyen temel yasal çerçeveyi oluşturur. Yasanın öne çıkan bazı maddeleri şunlardır:

  • Madde 1: Kanunun amacı ve kapsamı.
  • Madde 3: Riskli yapı tespit süreci.
  • Madde 6: Kat maliklerinin hakları ve karar alma süreçleri.
  • Madde 7: Devlet destekleri (kira yardımı, kredi desteği).
  • Madde 8: Müteahhit yükümlülükleri ve projelendirme esasları.

Kentsel Dönüşüme Hangi Avukat Bakar?

Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan hukuki sorunlar, gayrimenkul hukuku ve idare hukuku uzmanı avukatlar tarafından ele alınır. Bu avukatlar, aşağıdaki konularda danışmanlık ve temsil hizmeti sunabilir:

  • Kat malikleri arasında anlaşmazlıkların çözümü,
  • Müteahhitlerle yapılan sözleşmelerin hazırlanması,
  • Riskli yapı tespit raporlarına yapılan itirazlar.

Kentsel Dönüşüm Müteahhit Yüzde Kaç Alır?

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit, genellikle toplam proje maliyetine göre bir pay alır. Bu oran, projeye, binanın büyüklüğüne ve müteahhit ile yapılan sözleşmeye bağlı olarak değişir. Ancak ortalama olarak:

  • Müteahhitler, dönüşüm sürecinde inşa edilen yeni dairelerin %30 ila %50’sini alabilir.
  • Kalan daireler, kat maliklerine tahsis edilir.

Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi Para Ödeyecek mi?

Kentsel dönüşümde genellikle ev sahiplerinden herhangi bir ücret talep edilmez. Ancak şu durumlarda maliyet çıkabilir:

  • Kat Maliklerinin Talepleri: Daha büyük veya lüks konut talep edilirse ek ücret ödenmesi gerekebilir.
  • Anlaşmazlık Durumları: Mahkeme süreçleri veya özel teknik raporlar ek maliyet yaratabilir.

Devlet destekleri (kira yardımı ve faiz destekli kredi) bu maliyetlerin büyük kısmını karşılamaya yardımcı olabilir.

Kentsel Dönüşüm Avukatlık Ücreti

Kentsel dönüşümle ilgili davalarda avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği’nin asgari ücret tarifesine göre belirlenir. Ücretler, davanın karmaşıklığına, süreçte yapılacak işlemlere ve taraflar arasında varılacak anlaşmalara göre değişir.

  • Sözleşme Hazırlama: Belirli bir sabit ücret alınır.
  • Dava Süreci: Ücret, dava masrafları ve harçlarla birlikte belirlenir.

Kentsel Dönüşüm Avukatlık Sözleşmesi

Kentsel dönüşüm sürecinde, avukat ile müvekkil arasında mutlaka bir hizmet sözleşmesi yapılmalıdır. Bu sözleşmede:

  • Hizmetin kapsamı,
  • Ücretlendirme detayları,
  • Süreç boyunca avukatın sorumlulukları yer alır.

Kentsel Dönüşüm Hukuki Danışmanlık

Kentsel dönüşüm, yalnızca teknik bir süreç değil, aynı zamanda yoğun hukuki düzenlemelere tabi bir süreçtir. Kat maliklerinin, müteahhitlerin ve diğer tarafların haklarını korumak için hukuki danışmanlık almak kritik öneme sahiptir. Hukuki destek, tarafların süreç boyunca daha bilinçli kararlar almasına ve hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olur.

Kentsel dönüşüm süreci, ev sahipleri, müteahhitler ve diğer taraflar için hukuki ve teknik açıdan dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Haklarınızı bilmek ve gerekli hukuki adımları doğru zamanda atmak, bu sürecin sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını sağlar. Kentsel dönüşümle ilgili sorun yaşandığında veya sürecin karmaşıklığı karşısında mutlaka profesyonel destek alınması önerilir.