Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ve kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye hukuki bir temel sağlayan önemli bir belgedir. Ancak uygulamada, yazılı bir kira sözleşmesi olmadan da kiralama işlemleri yaygın şekilde gerçekleştirilmektedir. Böyle durumlarda, tarafların hak ve yükümlülükleri genellikle sözlü anlaşmalar veya zımni kabul yoluyla şekillenmekte, bu da hukuki uyuşmazlıkların doğmasına neden olabilmektedir. Peki, yazılı sözleşme olmadan yapılan bir kiralama ilişkisinde tarafların hakları ve sorumlulukları nelerdir? Türk hukuk sistemi, bu gibi durumlarda hangi kuralları uygulamaktadır?

Bu makalede, sözleşmesi olmayan kiracıların Türk Borçlar Kanunu kapsamında sahip olduğu hakları, ev sahiplerinin yükümlülükleri ve olası ihtilaflarda izlenebilecek hukuki yolları ele alıyoruz.

Kontratsız Kiracı Oturtmanın Cezası

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir; sözlü anlaşmalar da hukuken geçerlidir. Ancak, yazılı bir sözleşmenin bulunmaması, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli riskler doğurabilir. Bu tür durumlar, özellikle vergi yükümlülükleri ve hukuki uyuşmazlıklar açısından ciddi sonuçlar yaratabilir.

  • Vergi Yükümlülükleri: Ev sahibi, kira gelirini beyan etmek zorundadır. Yazılı bir sözleşme olmadan kira alındığının tespit edilmesi durumunda, ev sahibi hakkında vergi kaçakçılığı iddiası gündeme gelebilir. Bu durumda, vergi cezaları, gecikme faizleri ve hatta ağır cezai yaptırımlar uygulanabilir. Ayrıca, kira gelirinin belgelenememesi, ev sahibinin hukuki süreçlerde alacaklarını talep etmesini zorlaştırabilir.
  • Hukuki Riskler: Yazılı bir sözleşmenin yokluğu, kiralanan taşınmazın kullanım koşulları, kira artışı ve tahliye süreçlerinde hukuki belirsizliklere yol açabilir.

Kira Sözleşmesi Yoksa Ev Sahibi Evden Çıkarabilir mi?

Sözleşmesi olmayan kiracıların da yasal olarak korunma hakları vardır. Kiracı, sözleşme olmadan da taşınmazda oturabilir ve bu durum hukuken geçerli bir kira ilişkisi olarak kabul edilir.

  • Ev Sahibi Tahliye Talebi: Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek isterse, Türk Borçlar Kanunu’na uygun bir tahliye süreci başlatmalıdır. İlgili kanun doğrultusunda geçerli bir hukuki gerekçe sunmalı, ihtarname göndermeli ve taşınmazın tahliye edilmemesi halinde tahliye davası açmalıdır. 

Sözleşme olmaması, ev sahibinin doğrudan tahliye hakkı olduğu anlamına gelmez. Kiracı, sözleşmesiz bir kira ilişkisinde dahi Türk Borçlar Kanunu’nun sağladığı korumalardan yararlanır. Bu nedenle, tahliye işlemleri hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmelidir. Aksi durumda, ev sahibinin yaptığı tahliye girişimi kiracının mağduriyetine neden olabilir ve ev sahibi hakkında tazminat davası açılabilir. Hukuki süreç tamamlanmadan kiracının evden çıkarılması mümkün değildir.

Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?

Sözleşmesiz kira ilişkileri, genellikle “fiili kira ilişkisi” olarak adlandırılır ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

  • Kiracı, taşınmazı kullanmaya devam edebilir ve kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
  • Ev sahibi, kirayı düzenli olarak tahsil etmeli ve kira gelirini beyan etmelidir.
  • Taraflar arasındaki anlaşmazlıklar yazılı bir belgeye dayandırılamayacağı için, ispat yükü tanık beyanları veya banka dekontları gibi dolaylı delillerle karşılanır.

Kira Sözleşmesi Yoksa Kira Artışı

Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat tarafından düzenlenir. Sözleşmesiz bir kira ilişkisinde de bu kurallar geçerlidir.

  • TÜFE’ye Göre Artış: Kira artışları, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirlenir.
  • Ev Sahibi Talepleri: Ev sahibinin, TÜFE oranını aşan bir artış talep etmesi hukuken geçersizdir.

Sözleşmesiz bir ilişkide bile, taraflar kanunda belirtilen sınırlar içinde hareket etmek zorundadır.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesi için sözleşme olup olmaması fark etmeksizin yasal bir süreç izlenmelidir.

  • İhtarname Gönderimi: Kiracıya en az 30 gün önceden tahliye için ihtarname gönderilmelidir.
  • Tahliye Davası Açılması: Kiracı, ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi mahkemeye başvurabilir.
  • Tahliye Sebepleri: Mahkeme, yalnızca yasal tahliye sebeplerine dayanarak tahliye kararı verir (örneğin, ev sahibinin kendisinin veya bir yakınının taşınmaza ihtiyacı olması).

Sözleşme olmasa bile, kiracının tahliye edilmesi için ev sahibinin keyfi bir işlem yapması mümkün değildir.

Sözleşme Yok, Kiracı Evden Çıkmıyor

Eğer sözleşme yoksa ve kiracı evden çıkmayı reddediyorsa, ev sahibi şu adımları takip etmelidir.

  1. Kiracıya Noter Yoluyla İhtarname Gönderin: Ev sahibi, tahliye talebini kiracıya yazılı ve resmi bir şekilde iletmelidir. Noter kanalıyla gönderilen ihtarname, tahliye talebinin somut bir delili olarak mahkemede kullanılabilir. Bu ihtarda,
  • Tahliye talebinin nedeni,
  • Kiracıya tanınan süre,
  • Taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir.
  1. Tahliye Davası Açın: İhtarnameye rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, ev sahibinin tahliye davası açması gerekir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Mahkeme, durumu değerlendirerek tahliye kararı verebilir ve bu karar icra yoluyla uygulanabilir.

Ev sahibinin kiracıyı kendi başına, zorla ya da hukuka aykırı bir şekilde evden çıkarması, Türk Ceza Kanunu’na göre suç teşkil eder. Örneğin,

  • Kiracının eşyalarını izinsiz taşınmazdan çıkarmak,
  • Elektrik, su veya doğal gaz gibi temel ihtiyaç hizmetlerini kesmek,
  • Kapı kilidini değiştirmek gibi müdahaleler, ev sahibinin cezai ve hukuki sorumlulukla karşı karşıya kalmasına neden olabilir.

Anayasa ve Kiracı Hakları

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, temel hak ve özgürlükleri koruma altına almıştır. Kiracıların hakları, özellikle mülkiyet hakkı ve konut dokunulmazlığı ilkeleri çerçevesinde korunur.

  • Konut Dokunulmazlığı: Hiçbir kiracı, yasal bir süreç tamamlanmadan taşınmazdan çıkarılamaz.
  • Mülkiyet Hakkı: Ev sahibi, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kiralama süresi boyunca kiracının konut dokunulmazlığı ile sınırlı olarak kullanabilir.

Yazılı bir kira sözleşmesinin olmaması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin geçersiz olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, sözleşmesiz kira ilişkilerinde de hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini koruma altına almıştır. Ancak, sözleşmenin yokluğu, özellikle tahliye, kira artışı veya kullanım koşulları gibi konularda taraflar arasında hukuki belirsizliklere ve uyuşmazlıklara neden olabilir.

Bu tür durumlarla karşılaşmamak veya ortaya çıkan anlaşmazlıkları etkin bir şekilde çözmek için tarafların haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi kritik öneme sahiptir. Yazılı sözleşme yapılması bu sorunları en aza indirirken, anlaşmazlık durumlarında profesyonel hukuki destek alınması sürecin daha hızlı, adil ve yasalara uygun bir şekilde ilerlemesini sağlar.