Değerli müvekkillerimiz,

1 Temmuz 2024 itibariyle, konut kiralarında kira artış oranını %25 ile sınırlayan yasal düzenleme sona ermiştir. Bu düzenlemenin sona ermesiyle birlikte, 1 Temmuz 2024’ten sonraki tarihlerde kira sözleşmeleri yenilenecek olan kiracılar için yeni kira artış oranları, Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre belirlenmeye devam edecektir.

Kira Artış Oranları Artık Nasıl Belirlenecek?

Kira artış oranları, geçici düzenlemelerden önce olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranındaki 12 aylık ortalamalara göre hesaplanacaktır.

TÜFE Oranı Nereden Öğrenilir?

TÜFE oranı, her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır. Her ayın başında TÜİK resmi sayfasından güncel TÜFE oranlarına ulaşabilirsiniz.

Geçici düzenlemenin süresinin bitmesinden sonraki ilk güncel TÜFE artış oranı 3 Temmuz 2024’te açıklandı.

Buna göre; TÜFE’deki değişim bir önceki yılın aynı ayına göre %71,60 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,07 olarak açıklandı. Haziran ayında ise bu oran %62,51 olarak açıklanmıştı. Hem konut hem de iş yeri kiraları için kira bedeli artışlarında kullanılacak oran 12 aylık ortalama olup bu ay için %65,07 olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344 Kira Bedellerinin Belirlenmesi Konusunda Detaylı Olarak Ne Diyor?

‘’MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. ‘’

Maddenin 1.fıkrası 1 yıllık ve 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedellerindeki artışın üst sınırının TÜFE oranları olduğunu ifade ederken 2.fıkrası ise kira sözleşmesi tarafları arasında başka  bir anlaşma olmadıkça (bu konuda dava açılması halinde) hakimin kira bedelini TÜFE oranını aşmamak koşuluyla hakkaniyete göre belirleyeceğini söylemektedir.

Maddenin 3.fıkrası uyarınca 5 yıldan uzun süreli sözleşmeler için dava açılması halinde hakim 5 yılın sonunda belirlenmesi gereken yeni kira bedelini TÜFE oranlarını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini dikkate alarak belirler. Tarafların aralarında yaptıkları kira bedeli artış oranının TÜFE oranından daha yüksek olacağına dair anlaşma dikkate alınmaz.

Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. 5 yıllık sürenin sona ermesiyle yeni kira bedeli belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler ile birlikte yine TÜFE oranları, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri hakim tarafından dikkate alınır. Aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklıdır. Ancak kira bedelinin her durumda yabancı para olarak belirlenemeyeceğini de belirtmek gerekir. İlgili kanunu inceleyerek hangi koşullarda belirlenebileceğini öğrenebilirsiniz: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1567&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3

1 Temmuz 2024’ten Önce Kira Sözleşmesini Yenilemiş Olanlar için Durum Nedir?

Söz konusu düzenlemenin yayınlandığı 11/06/2022 ile (sürenin uzatıldığı göz önüne alınarak) 01/07/2024 tarihleri arasında kira sözleşmelerini yenileyerek konut kiralarında artırım ancak %25 oranında yapılabilir olup üst sınırı aşan artırımlar geçersiz sayılmaktadır. Ancak 1 Temmuz 2024’ten itibaren yapılan yenilemelerde kira artış oranları TÜFE’ye göre belirlenecektir.

Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Ne Öneriyoruz?

Kiracılar için:

•⁠  ⁠Kira sözleşmenizi yenilemeden önce yeni kira bedelinin TÜİK tarafından açıklanan güncel TÜFE oranına uygun olup olmadığını kontrol edin.

•⁠ Bu konudaki haklarınızı bilmek adına aşağıda paylaşacağımız ilgili düzenlemelere göz atın.

•⁠  ⁠Kira artışı konusunda ev sahibinizle anlaşmazlık yaşarsanız, öncelikle uzlaşmaya çalışın.

•⁠  ⁠Anlaşmazlık devam ederse, hukuki destek almak adına bir avukata danışın.

Ev Sahipleri için:

•⁠  ⁠Kira artış oranını belirlerken, TÜİK tarafından her ay açıklanan güncel TÜFE oranını göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirleyin.

•⁠ Bu konudaki haklarınızı bilmek adına aşağıda paylaşacağımız düzenlemelere göz gezdirin.

•⁠ Kiracınızla kira artışı konusunda açık ve şeffaf bir iletişim kurun.

•⁠  ⁠Kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşamanız durumunda, hukuki destek almak için bir avukata danışın.

İLGİLİ DÜZENLEMELER

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2022/06/20220611-1.htm

(Madde 4)

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/07/20230715-2.htm

 (Madde 23)

(NOT:  Resmi Gazete’de yayınlanan bu düzenlemeler ilgili maddeler uyarınca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Maddeler ekleyerek kira bedeli artışına %25 üst sınır getirmiştir ancak bu geçici maddelerin 01/07/2024 tarihinde süreleri bitmiş ve kira artış bedellerinde TBK MADDE 344 uyarınca bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınmaya devam edilecektir.)

https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

(Madde 344)

Kira artış oranları hakkında daha fazla bilgi almak veya hukuki destek için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz. Sizlere en doğru ve güncel bilgiyi sunmak üzere bir telefon uzağınızdayız.

Avukat Eylül Elif GERGİN

Öğrenci Stajyer Feray KARAALİ – İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi